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Économiser 150 000 € à vos enfants et alléger la fiscalité de vos biens locatifs
Vous avez investi dans des biens locatifs pour constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. Mais détenus en nom propre, ces biens peuvent entraîner une fiscalité lourde, à la fois sur les revenus et lors de la transmission à vos enfants.
Un double impact fiscal, mais des solutions pour l'éviter
Beaucoup de propriétaires bailleurs découvrent trop tard que la détention en nom propre d'un patrimoine locatif coûte cher deux fois : une première fois chaque année, sur les loyers perçus ; une seconde fois au décès, lorsque les enfants héritent. Or il existe des montages, au premier rang desquels la Société Civile Immobilière (SCI), qui permettent de limiter légalement ces deux impacts. Voyons comment.
Premier pas
Structurez la détention de vos biens locatifs
Nos ingénieurs patrimoniaux étudient avec vous l'intérêt d'une SCI pour alléger votre fiscalité et préparer la transmission à vos enfants.
Demander mon bilan patrimonial offertLe double impact fiscal de la détention en nom propre
Pendant votre vie : une imposition élevée sur les revenus locatifs
Vos revenus locatifs sont imposés au régime du revenu foncier, avec une taxation qui peut atteindre près de 60 % :
- Impôt sur le revenu : jusqu'à 45 % selon votre tranche marginale d'imposition (TMI)
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Lors de la succession : des droits importants pour vos enfants
Vos enfants devront ensuite payer des droits de succession qui représentent en moyenne 20 % de la valeur nette de votre patrimoine immobilier, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Bonne nouvelle : il existe une solution pour contrer ce double impact : la Société Civile Immobilière (SCI).
La SCI : une solution pour optimiser fiscalité et transmission
La création d'une SCI permet d'agir simultanément sur ces deux fronts : l'imposition de vos revenus locatifs de votre vivant, et le coût fiscal de la transmission à vos enfants.
Alléger l'imposition sur les revenus locatifs
- En optant pour l'impôt sur les sociétés (IS), la SCI bénéficie souvent d'un taux d'imposition plus favorable que le régime du revenu foncier
- Les bénéfices non distribués peuvent être réinvestis pour faire croître votre patrimoine plus rapidement
Optimiser la transmission du patrimoine
- Plutôt que de transmettre un bien immobilier, vous donnez des parts de la SCI à vos enfants, ce qui est beaucoup plus simple et flexible
- Vous pouvez utiliser l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans pour transmettre les parts sans aucune fiscalité
Cas pratique : comment économiser 150 000 € de droits de succession
Prenons l'exemple d'un patrimoine qui placerait vos enfants dans une tranche d'imposition à 30 % sur les successions. Vous achetez un immeuble de 500 000 € à crédit.
Sans SCI
- Revenus locatifs imposés jusqu'à 60 %
- Au décès, si le bien vaut 500 000 €, vos enfants paieront environ 150 000 € de droits de succession
Avec SCI
- Revenus locatifs imposés à taux réduit grâce à l'impôt sur les sociétés
- Vous donnez progressivement des parts de la SCI à vos enfants tous les 15 ans, en utilisant les abattements
Résultat : avec la stratégie de la SCI, les droits de succession peuvent être réduits à 0 €. Vos enfants économisent 150 000 €.
| Scénario | Droits de succession |
|---|---|
| Détention en nom propre (sans SCI) | 150 000 € |
| Détention via SCI | 0 € |
Pourquoi agir dès maintenant ?
- Réduction immédiate de la fiscalité : la SCI à l'IS peut offrir une imposition plus faible sur vos revenus locatifs dès sa création
- Optimisation de la transmission : en commençant tôt, vous pouvez utiliser plusieurs fois les abattements pour transmettre votre patrimoine sans impôts
- Sérénité pour vos héritiers : vous leur évitez une charge fiscale lourde et préservez le patrimoine familial
Chaque situation patrimoniale est différente : le choix de la SCI, de son régime fiscal et du rythme de transmission mérite une étude personnalisée. Testez votre situation avec notre simulateur de droits de succession ou découvrez l'ensemble de notre accompagnement en transmission & succession.
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30 minutes suffisent pour identifier comment alléger la fiscalité de vos biens locatifs et préparer sereinement leur transmission à vos enfants.
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